Informe de Aguirre Newman sobre el Mercado de Oficinas de Madrid y Barcelona (2004)

Los usuarios de oficinas de Barcelona absorben una superficie record en 2004, según Aguirre Newman

Fecha: 25/01/2005

Mercado de Usuarios de Barcelona
El mercado de oficinas de la ciudad de Barcelona ha recibido durante el ejercicio 2004 algo más de 186.000 metros cuadrados de nueva superficie, un 15% menos de lo previsto inicialmente debido al retraso de algunos proyectos. Casi el 92% de la nueva oferta se ha ubicado en las zonas DEC —descentralizadas— y OUT —fuera de la ciudad— por la escasez de suelo en el centro de la ciudad, y sólo el 10% corresponde a proyectos de rehabilitación.

Esta nueva oferta supone que el stock de oficinas en la capital catalana se ha incrementado un 4% en los últimos doce meses y supera ya los 4 millones y medio de metros cuadrados. A esta nueva oferta se sumarán a lo largo del 2005 otros 120.000 nuevos metros cuadrados de oficinas en la zona DEC.

La tendencia observada al cambio de uso de los edificios de oficinas en las zonas céntricas de la ciudad —sobre todo a uso residencial— empieza a reflejarse en un ligero descenso del stock de oficinas en estás áreas, que aún así concentran el 75% del parque de oficinas de la ciudad.

Por otro lado, la demanda se ha comportado de manera más positiva de lo esperado, hasta el punto que el volumen de contratación de 2004 ha sido el mayor jamás registrado. Los usuarios de oficinas de la ciudad de Barcelona han contratado 365.000 metros cuadrados en 2004, un 60% más que el año anterior. El mayor volumen de absorción se ha concentrado en las zonas DEC y OUT, donde se ubica el grueso de la nueva oferta. Destaca también el incremento de la superficie contratada en la zona Prime, un 30% por encima del valor registrado en 2003, debido, entre otros factores, al descenso de las rentas.

La superficie media de oficina contratada en la capital catalana ha crecido durante 2004 un 15%, y se sitúa ahora ligeramente por encima de 590 metros cuadrados. Por sectores de actividad, ‘servicios a mpresas’ sigue liderando la composición de la demanda, con un 48% más de espacio absorbido que el año anterior.

El índice de desocupación ha permanecido en niveles aceptables durante 2004 gracias a la estabilidad de los precios y al aumento de la absorción. Así, el porcentaje de oficinas vacantes se ha movido del 7% de 2003 al 7,6% actual. En este momento hay 348.000 metros cuadrados de superficie de oficinas disponible en la ciudad, que en su mayor parte se localizan en las zonas DEC y OUT. Es previsible que durante 2005 si se mantienen los niveles de absorción del 2004, la desocupación descienda.

Por término medio, los precios de alquiler de las oficinas barcelonesas han tendido también a la estabilidad, con variaciones muy pequeñas desde finales de 2003. Por zonas, en PRIME, a partir del segundo semestre de 2004 se ha registrado un descenso del 8% de las rentas medias que se justifica por la falta de oferta de calidad o situada en edificios emblemáticos. Los precios medios han pasado de 19,70 euros/m2/mes en enero de 2004 a los 18 euros/m2/mes de ahora. En la zona DEC, los alquileres se han incrementado un 7% debido a que se han realizado operaciones en edificios de calidad en la zona

Los márgenes de negociación, por su parte, han oscilado entre el 8 y el 10%, según zonas. Lógicamente son más elevados donde hay más competencia, áreas DEC y OUT de la ciudad.

Mercado de Usuarios de Madrid
Al stock de la ciudad de Madrid se han incorporado durante el ejercicio 2004 más de 460.000 metros cuadrados de nueva superficie. Con esta aportación, el parque de oficinas de la ciudad, que en la actualidad supera los 9.160.000 metros cuadrados, ha crecido un 5,29%. La nueva oferta se ha mantenido, por tanto, en niveles muy elevados aunque inferiores a los inicialmente previstos, ya que los promotores han retrasado y/o reorientado algunos proyectos para adaptarse mejor a la demanda. De hecho, más del 40% de la oferta prevista para el segundo semestre del año 2004 será entregada durante el primer semestre de 2005. Por otra parte, el 90% de los nuevos proyectos se ha concentrado en la zona OUT (fuera de la ciudad).

Sin contar la Ciudad de Telefónica en Las Tablas, para 2005 está prevista la entrega de otros 254.000 metros cuadrados de nueva oferta, cuyo índice de pre-ocupación supera ya el 32%, y que con los edificios semiindustriales ascenderá previsiblemente a 377.000 metros cuadrados. La nueva superficie prevista para 2006 puede alcanzar los 230.000 metros cuadrados. Si se cumplen estas previsiones, la nueva oferta de oficinas descenderá este bienio un 48% respecto al 2003-2004.

La demanda, por su parte, ha contratado durante los últimos doce meses 571.000 metros cuadrados de oficinas, 695.000 si se incluyen edificios semiindustriales, lo que supone un incremento de 15,8 % respecto a 2003.

La contratación del último año ha sido elevada si la comparamos con los 387.000 metros cuadrados de media de los últimos diez años, y se sitúa muy cerca de la cifra record alcanzada en 2000 de 782.000 metros cuadrados. Este valor confirma la recuperación de la demanda de oficinas iniciada en ejercicios anteriores.

Las pymes se han mostrado especialmente activas en 2004. Así, las operaciones sobre superficies inferiores a 500 metros cuadrados han representado casi el 64% del total y, por otra parte, se han reducido las contrataciones sobre superficies superiores a 3.000 metros cuadrados. En términos generales, las operaciones se han incrementado un 45% en los últimos doce meses —han sido 658 frente a las 452 del ejercicio anterior— pero el volumen total de absorción sólo lo ha hecho un 9%. Como resultado de lo anterior, la superficie media por operación ha disminuido un 25%, hasta los 870 metros cuadrados.

Por sectores de actividad, las empresas de servicios siguen muy activas dentro del mercado madrileño aunque el sector público, en concreto, ha dominado la composición de la demanda en 2004. Las empresas de telecomunicaciones, que años atrás lideraban la demanda, y las de seguros han reducido su nivel de contratación, mientras que las de construcción, lo han aumentado.

La tasa de desocupación, por su parte, ha iniciado un cambio de tendencia respecto a años anteriores y, por primera vez desde 2001, ha descendido un 0,2%. En la actualidad, 8,9 de cada 100 metros cuadrados de oficinas en Madrid se encuentran sin ocupar. Pese a este ligero descenso, el volumen total de desocupación ha aumentado hasta 814.000 metros cuadrados.

Respecto a la desocupación, en 2004 se han acentuado las diferencias entre las zonas céntricas —interior M-30— y las zonas descentralizadas y fuera de la ciudad. Es el fenómeno del ‘doble mercado’ que también se manifiesta en el comportamiento de los precios. El centro de la ciudad, tradicionalmente más demandado por los usuarios de oficinas, presenta tasas de desocupación muy bajas, inferiores al considerado punto de equilibrio, 3/5%. Las áreas periféricas, por el contrario, muestran un índice de desocupación mucho más elevado. En periferia hay en este momento 646.000 metros cuadrados de oficinas vacantes frente a 168.000 del centro.

No obstante, el ahorro de costes que supone a las empresas establecerse en las zonas descentralizadas y fuera de la ciudad junto con la mejora en las comunicaciones y telecomunicaciones, hace poco probable que se acentúen más las diferencias de este ‘doble mercado’.

Por lo que se refiere a los precios, se ha observado en 2004 un cambio de tendencia en los valores medios de la zona prime. La escasa oferta de calidad y el sostenimiento de la demanda han conducido a una recuperación de los alquileres en esta zona de de la ciudad, que se han incrementado por término medio un 5%. En el resto de las zonas los precios, en general, se han mantenido estables, salvo en la zona OUT, donde han bajado un 18,9%.


 


Sigue a Barbadillo y Asociados
Barbadillo y Asociados




Utilizamos cookies propias y de terceros para mejorar la experiencia de navegación y ofrecer contenidos y publicidad de interés. Al continuar con la navegación entendemos que se acepta nuestra Política de cookies.