Suben los precios en los locales y centros comerciales de Barcelona debido a la recuperación de la demanda de alquiler

La estabilidad dominará la evolución de este segmento inmobiliario

Fecha: 21/09/2004

En la actualidad, la tasa de desocupación de los locales comerciales en la ciudad de Barcelona es bajísima como consecuencia del empuje de la demanda en los últimos doce meses. Las marcas, de hecho, vuelven a echar mano del ‘key money’ para cerrar sus operaciones y los precios de alquiler de los locales barceloneses han crecido a la par que las peticiones de los usuarios, especialmente en los ejes secundarios de la ciudad. En el mercado de inversión, la demanda y las rentabilidades se han mantenido prácticamente estables. Para los próximos meses es previsible que los principales parámetros de este segmento inmobiliario mantengan sus valores actuales, según el ‘Informe del Mercado de Locales Comerciales de Barcelona’ elaborado por el Departamento de Estudios de Mercado de Aguirre Newman.

Locales Comerciales
Después de la desaceleración del pasado ejercicio, la demanda de locales comerciales en Barcelona se ha recuperado empujada, sin duda, por el crecimiento del consumo privado. Como consecuencia, se ha reducido la tasa de producto disponible en todos los ejes, tanto high street como secundarios, y el índice de desocupación en la ciudad se encuentra ahora por debajo del 4%.

De esta manera, la figura del ‘key money’, la indemnización que se paga al inquilino por el abandono de un local, ha sido recuperada por los operadores para lograr instalarse en los ejes más comerciales de la ciudad.

El desequilibrio provocado por la recuperación de la demanda se ha traducido también en un incremento de los precios de alquiler. La subida de las rentas ha sido general pero más acentuada en los ejes secundarios, que partían de posiciones más retrasadas. Así, mientras en 2002 y 2003 algunos ejes secundarios tuvieron caídas de precios de más del 10 por ciento, durante 2004 estas calles han registrado fuertes subidas, superiores al 15 por ciento en Gran de Gracia y Carretera de Sants y en torno al 10 por ciento en Passeig Fabra i Puig, Ronsa Sant Pere y Ronda Universitat. En los ejes high street la subida media se ha situado en el entorno del 5%.

Por otra parte, la composición de la demanda de locales comerciales en Barcelona ha seguido liderada por las marcas de restauración y de moda y complementos, responsables de más del 50% de las peticiones. En los ejes high street se han instalado además de éstas las firmas de artículos de lujo y joyería.

En todo caso, la capital catalana registra una escasa rotación de la actividad de sus establecimientos comerciales. Los locales, especialmente los dedicados a restauración, cambian de usuario pero no uso para aprovechar las licencias en vigor. Los inmuebles pequeños son, por otra parte, los más demandados. El 65% de las operaciones de este periodo se han realizado sobre establecimientos cuyo rango de superficie oscilaba entre 100 y 200 m2.

En el mercado de inversión, la demanda se ha mantenido estable durante los últimos doce meses para los locales comerciales situados en los ejes high street de Barcelona, los más escasos, por lo que algunos inversores han dirigido su atención a locales en promoción. La presión de la demanda en estos ejes ha provocado un ligero incremento de los precios y un descenso de medio punto de las rentabilidades. En los ejes secundarios, sin embargo, éstas se han mantenido estables.

La demanda de inversión en la capital catalana se nutre en la actualidad de inversores privados, que adquieren producto en casi todas las localizaciones, y de inversores institucionales —fondos de inversión—, que suelen hacerlo sólo en ejes high street.

Las perspectivas de evolución de este segmento inmobiliario para los próximos meses están dominadas por la estabilidad, tanto del crecimiento del consumo privado —la subida del petróleo puede repercutir en el gasto familiar—, como de la tasa de desocupación y de los precios de alquiler, que crecerán previsiblemente al ritmo que marque el IPC. Los operadores se mostrarán más prudentes a la hora de abrir nuevos establecimientos y seguirán recurriendo a la fórmula del ‘key money’.

El estudio de Aguirre Newman analiza también el comportamiento de este segmento inmobiliario en otras 14 capitales de provincia españolas así como en las principales ciudades europeas. En el resto del país, durante los últimos doce meses se ha observado una menor presión alcista de los precios en comparación con los dos años anteriores. En otras ciudades europeas, las rentas de los locales comerciales se han mostrado estables, a excepción de París y Lisboa, donde han crecido.

Centros Comerciales
Cataluña cuenta con 48 centros comerciales abiertos —hay 485 a nivel nacional— y tienen una Superficie Bruta Alquilable (SBA) de más de 1.100.000 m2, es decir, posee el 10% de los centros comerciales de España y un 11,7% de la SBA. Cuatro comunidades autónomas, Cataluña, Madrid, Andalucía y la Comunidad Valenciana, concentran el 58% del total de centros en funcionamiento en el país.

Por el lado de la oferta, destaca la evolución registrada durante 2003 y 2004 hacia proyectos cada vez más complejos y amplios con el fin atraer a un mayor público potencial. Así, la totalidad de los centros inaugurados en 2004 tiene una superficie igual o superior a los 15.000 m2.

Dentro de Cataluña persiste un marcado desequilibrio territorial ya que el 87,5% de los centros se ubican en la provincia de Barcelona. Por otro lado, la superficie media por centro en Cataluña, de casi 23.000 m2, es actualmente un 15 por ciento superior a la media nacional. Sin embargo, Cataluña tiene un ratio de SBA por cada 1.000 habitantes un 25% inferior a la media española, 164,7 m2, si bien Barcelona tiene una densidad superior. Por tanto, en Cataluña, principalmente en Girona, Lleida y Tarragona, existe todavía recorrido para la apertura de nuevos centros comerciales.

En el mercado de inversión de centros comerciales, los fondos extranjeros, fundamentalmente holandeses y alemanes, y ahora también algunos nacionales dominan la composición de la demanda. Los inversores están mostrando gran interés por los parques de medianas superficies.

 


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